Por Eduarda Tolentino, CEO da BRZ Empreendimentos<\/i><\/p>\n
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H\u00e1 mais de 15 anos, o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) se consolidou como o maior programa habitacional do pa\u00eds. E em 2025, o programa ganhou ainda mais for\u00e7a. Afinal, s\u00e3o mais de R$ 126,8 bilh\u00f5es destinados \u00e0 habita\u00e7\u00e3o, sendo R$ 15 bilh\u00f5es oriundos do Pr\u00e9-sal.<\/p>\n
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Esses n\u00fameros refor\u00e7am a centralidade da pol\u00edtica p\u00fablica. Por\u00e9m, tamb\u00e9m revelam um outro lado, em que escancara a exist\u00eancia dos recursos em meio \u00e0 falta de efici\u00eancia nas faixas que mais concentram o d\u00e9ficit habitacional.<\/p>\n
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Onde a demanda \u00e9 maior<\/b><\/p>\n
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De acordo com a Funda\u00e7\u00e3o Jo\u00e3o Pinheiro, o Brasil ainda tem cerca de 6 milh\u00f5es de moradias em d\u00e9ficit, quase 90% concentradas nas faixas 1 e 2 do MCMV. Essas s\u00e3o justamente as fam\u00edlias de menor renda, em que os projetos enfrentam maiores dificuldades.<\/p>\n
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\u00c9 aqui que a equa\u00e7\u00e3o financeira n\u00e3o fecha. Com o aumento constante dos custos de constru\u00e7\u00e3o e insumos aliado a tetos de pre\u00e7o defasados, os projetos ficam inviabilizados. Como consequ\u00eancia, as construtoras e incorporadoras t\u00eam dificuldades de atuar com competitividade em a\u00e7\u00f5es em que a demanda \u00e9 mais urgente.<\/p>\n
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Decis\u00f5es que fazem diferen\u00e7a<\/b><\/p>\n
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Mesmo diante desse cen\u00e1rio, h\u00e1 espa\u00e7o para avan\u00e7os quando as empresas conseguem alinhar desde a escolha dos terrenos at\u00e9 a gest\u00e3o de vendas e obras. Padroniza\u00e7\u00e3o de projetos, novas t\u00e9cnicas construtivas e maior equil\u00edbrio entre ritmo de vendas e execu\u00e7\u00e3o podem melhorar os resultados.<\/p>\n
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Ainda assim, o financiamento p\u00fablico continua sendo indispens\u00e1vel e precisa ser ajustado para que o programa cumpra sua proposta central: entregar moradias acess\u00edveis \u00e0s fam\u00edlias de baixa renda.<\/p>\n
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Aprendizados locais<\/b><\/p>\n
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Algumas experi\u00eancias estaduais mostram caminhos poss\u00edveis. O Casa Paulista, por exemplo, reduziu em at\u00e9 46% a renda m\u00ednima exigida para o acesso a um im\u00f3vel, o que ampliou a capacidade de compra das fam\u00edlias.<\/p>\n
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Essa iniciativa prova que ajustes complementares podem multiplicar o alcance do investimento federal. No entanto, a aus\u00eancia de padroniza\u00e7\u00e3o regulat\u00f3ria entre munic\u00edpios ainda dificulta o avan\u00e7o. Processos mais longos e custos adicionais se tornam barreiras que poderiam ser superadas com maior harmoniza\u00e7\u00e3o das regras.<\/p>\n
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A chegada da Faixa 4<\/b><\/p>\n
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Outra novidade foi a cria\u00e7\u00e3o da Faixa 4, voltada para fam\u00edlias com renda de at\u00e9 R$ 12 mil e im\u00f3veis de at\u00e9 R$ 500 mil. Esse grupo, formado em grande parte pela classe m\u00e9dia, passou a ter acesso a juros menores que os do mercado tradicional, em torno de 10% ao ano.<\/p>\n
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Isso abre novas possibilidades para um p\u00fablico que busca projetos mais completos, com infraestrutura urbana e servi\u00e7os integrados. Apesar da relev\u00e2ncia, essa faixa cobre apenas 3,5% do d\u00e9ficit habitacional do pa\u00eds. \u00c9 um avan\u00e7o importante, mas que n\u00e3o resolve o problema da maior parte das fam\u00edlias em espera.<\/p>\n
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O futuro do financiamento<\/b><\/p>\n
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O setor de habita\u00e7\u00e3o popular depende de fontes de recursos diversificadas para crescer de forma sustent\u00e1vel. Hoje, FGTS e poupan\u00e7a sustentam a maior parte do financiamento, mas ambos enfrentam limita\u00e7\u00f5es. S\u00f3 a poupan\u00e7a perdeu aproximadamente R$ 250 bilh\u00f5es em recursos nos \u00faltimos anos.<\/p>\n
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Outras alternativas, como LCIs, LIGs, fundos imobili\u00e1rios e CRIs, j\u00e1 est\u00e3o no radar, embora ainda sofram com instabilidade regulat\u00f3ria. Nesse ponto, h\u00e1 espa\u00e7o para o financiamento de impacto ESG, que pode atrair investidores interessados em projetos sociais e ambientais. A habita\u00e7\u00e3o popular tem caracter\u00edsticas que dialogam com esse perfil de capital e pode se tornar uma op\u00e7\u00e3o de investimento relevante.<\/p>\n
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O Minha Casa, Minha Vida continua sendo a principal porta de entrada para a casa pr\u00f3pria no Brasil. Para que mantenha esse papel no futuro, ser\u00e1 necess\u00e1rio ajustar par\u00e2metros, ampliar a integra\u00e7\u00e3o entre pol\u00edticas p\u00fablicas e buscar novas formas de financiamento.<\/p>\n
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O programa j\u00e1 transformou a vida de milh\u00f5es de fam\u00edlias e tem condi\u00e7\u00f5es de transformar muitas outras. O desafio est\u00e1 em alinhar governo, empresas e investidores para que a habita\u00e7\u00e3o popular siga sendo um instrumento de inclus\u00e3o e desenvolvimento em todo o pa\u00eds.<\/p>\n
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